Оценка бизнеса, оценка недвижимости или и то, и другое?

Во многих случаях стоимость бизнеса неразрывно связана со стоимостью основных недвижимых активов. Компоненты стоимости бизнеса и недвижимости особенно связаны, если недвижимость является собственностью специального назначения и основным активом бизнеса.

Заправочные станции, отели, казино, автосалоны, автомойки, боулинг, пристань для яхт, театры, рестораны — вот лишь некоторые из многих видов бизнеса, которые в значительной степени полагаются на лежащую в их основе недвижимость.

В этих ситуациях методология оценки бизнеса, которая генерирует самостоятельную оценку бизнеса и недвижимости, может оказаться полезной и обеспечить более точную оценку общей стоимости. Методологии оценки недвижимости были разработаны для получения «самостоятельных» выводов о стоимости недвижимости.

Другими словами, оценка недвижимого имущества оценивает собственность, предполагающую несвязанного арендатора. Точно так же оценка бизнеса обычно предполагает наличие гипотетического покупателя бизнеса и, следовательно, предполагает, что недвижимость, используемая бизнесом, сдается в аренду у независимой третьей стороны. Перекрытие между оценкой недвижимости и оценки бизнеса будет происходить всякий раз, когда деятельность рассматриваемой компании и недвижимость, используемая этим предприятием, принадлежат одному и тому же лицу.

Распределение стоимости недвижимости и бизнеса

Ключом к эффективному распределению стоимости недвижимости и стоимости бизнеса является вменение справедливой рыночной арендной платы, связанной с недвижимым имуществом предприятия. Эта условно исчисленная рента, которая служит сокращением денежных потоков для целей создания стоимости бизнеса, также является основой для определения стоимости недвижимости.

Определение отдельной стоимости недвижимости и бизнеса с помощью этого метода обычно приводит к более значимому заключению о стоимости. Таким образом, оценка может определить, насколько эффективно руководство использует лежащие в основе недвижимые активы для создания дополнительной стоимости бизнеса. Кроме того, активы недвижимого имущества не могут быть использованы для «наилучшего использования», что стало возможным благодаря раздельной оценке бизнеса и недвижимости.

Чтобы помочь определить подходящие требования к оценке для любой конкретной цели, ниже приводится краткий обзор типов активов, которые требуют (а) оценки бизнеса, (б) оценки недвижимости и (в) того и другого.

Оценка бизнеса. Оценка бизнеса обычно требуется, если рассматриваемый бизнес:

  • получает выручку от производства товаров и услуг и арендует помещения у несвязанной третьей стороны;
  • участвует в экономической деятельности, в которой местонахождение недвижимого имущества экономической деятельности не является ключевым фактором;
  • имеет значение, которое больше зависит от условий в отрасли, чем от колебаний рынка недвижимости;
  • в первую очередь использует машины, оборудование, навыки сотрудников или другие активы (а не недвижимость) для производства товаров и услуг;
  • использует нематериальные активы, такие как патенты, товарные знаки, авторские права и списки клиентов, для получения прибыли;
  • является коммерческой, промышленной или обслуживающей организацией, занимающейся не только операциями с недвижимым имуществом, но и другой деятельностью;
  • является долей участия, долей меньшинства, или ее трудно разделить, поскольку владельцы не имеют прямых прав на активы;
  • имеет значительные активы, которые можно перемещать из одного места в другое.

Оценка недвижимости. Оценка недвижимости обычно требуется, если объект бизнеса:

  • является жилой или коммерческой недвижимостью, например, односемейным домом, квартирой или офисным зданием;
  • представляет собой полную или частичную долю в недвижимом имуществе, такую ​​как общая или совместная аренда;
  • занимается деятельностью, основной ценностной составляющей которой является местонахождение недвижимости;
  • имеет ценность, которая колеблется в основном в зависимости от рынка недвижимости;
  • получает доходы от использования или сдачи в аренду недвижимости;
  • использует недвижимость в качестве основного актива;
  • имеет недвижимое имущество, которое нельзя переместить;
  • имеет в основном материальные активы в сфере недвижимости, которые обеспечивают экономическую деятельность в форме доходов от аренды или использования недвижимости; или же
  • имеет операционные расходы, связанные с недвижимостью, такие как управление недвижимостью и ее обслуживание.

Оценка бизнеса и недвижимости. В то время как специфика ситуации будет определять, будет ли проводиться оценка бизнеса или недвижимости, в определенных ситуациях, как подробно описано ниже, для достоверной и оправданной оценки требуется консультация как оценщика бизнеса, так и оценщика недвижимости.

Следующий сценарий иллюстрирует типичный способ их совместной работы:

Компания требует оценки и владеет несколькими ресторанами вместе с недвижимым имуществом. Оценщик недвижимости посредством исследования рынка и профессионального суждения устанавливает справедливую рыночную арендную плату, и эта справедливая рыночная арендная плата будет использоваться оценщиком недвижимости как один из методов оценки стоимости собственности.

Затем оценщик снижает денежные потоки ресторана, используя справедливую рыночную арендную плату при оценке основного бизнеса. Результатом вменения гипотетической ренты является уменьшение денежных потоков, генерируемых бизнесом, что приводит к снижению стоимости бизнеса. Однако стоимость бизнеса в конечном итоге объединяется со стоимостью недвижимости, чтобы определить общую стоимость предприятия.

Интересный вариант, когда квартира покупается в кредит и заселяется арендаторами, такой подход к делу, значительно снижает нагрузку с собственника, позволяя быстрее выплатить задолженность и расширить свой бизнес. Оценка квартиры в новостройке для ипотеки выполняется специалистами, которых можно найти на сайте: www.bk-arkadia.ru.

Этот сценарий демонстрирует ситуацию, в которой стоимость объекта, по крайней мере, частично определяется стоимостью недвижимости объекта. Важно отметить, что в этих обстоятельствах может потребоваться как оценка недвижимости, так и стоимость бизнеса для правильного определения общей стоимости предприятия субъекта.

Правильно отделив одно от другого, легче сделать конкретный вывод о ценности объекта, который полностью учитывает все источники ценности.

2021-03-21

Коммерческое предложение
Добросовестное использование

Все права на материалы, находящиеся на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ. При любом использовании материалов сайта письменное согласие обязательно. Торговые марки, логотипы и марки услуг, размещенные на данном сайте, являются собственностью mse-online.ru или третьих лиц.